Para que deixes de recorrer ao Sr. Google cada vez que lês expressões como Distrate de Hipoteca ou Cross-Selling, deixamos-te aqui alguns conceitos importantes quando o tema em causa for o Crédito Habitação. Certamente não ficarás um perito na matéria, mas estarás muito mais preparado para o tema quando chegar a altura de começares à procura da melhor solução de financiamento para a compra da tua casa.

O que é a Euribor?

A Euribor, ou European Interbank Offered Rate, é a taxa interbancária utilizada pelos bancos como taxa de referência na maior parte dos empréstimos com taxa de juro variável. Mais fácil ainda: é o preço a que os bancos colocam o dinheiro no mercado e que serve de referência à maior parte dos empréstimos à habitação.

A Euribor calcula-se diariamente, a partir da média das taxas de juros dos bancos mais ativos na zona euro. Existem vários tipos de Euribor, em função dos prazos dos créditos: a uma semana, a um mês, a seis meses ou a um ano. É usada, sobretudo, para calcular os juros de produtos como os créditos a consumidores, depósitos bancários ou crédito à habitação. E porque é que a Euribor poderá a vir a ter impacto na tua vida? Porque se comprares casa e escolheres uma Taxa Variável, vais estar sujeito às variações da Euribor e estas vão afetar diretamente o valor das prestações do teu empréstimo. Se a Euribor sobe, a prestação mensal do teu crédito fica mais alta. Em contrapartida, fica mais barata quando a Euribor desce.

O que é o Spread e como é definido?

Segundo o Banco de Portugal, o spread é "uma componente da taxa de juro, definida pelo banco, contrato a contrato, quando concede um empréstimo". De forma muito simples, é o lucro do banco quando te concede um empréstimo. E como é que o banco decide que spread é que te há de atribuir? Vários fatores são tidos em conta: a avaliação do teu perfil de risco, o valor do empréstimo que estás a pedir, a relação entre o valor do empréstimo e a avaliação do imóvel, a contratação de produtos extra ao crédito (cross-selling), como seguros, cartões de crédito, depósitos a prazo, a tua entidade patronal, etc.

Taxas, o que escolher. Fixa ou Variável?

Isto é quase como perguntar o que é que é melhor, se um copo meio cheio ou um copo meio vazio. Tudo depende da tua perspetiva e do que privilegias: se a segurança de uma prestação constante ou se uma prestação mais baixa, mesmo que possa ser por um período indefinido. Com a última crise económica, o Crédito Habitação foi uma das áreas do setor financeiro mais afetada. Se, outrora, as taxas Euribor estavam elevadas, mas os bancos praticavam spreads muito baixos, começou a verificar-se o movimento inverso, ou seja, as taxas Euribor começaram a descer e os spreads a aumentar. Isto demonstra a volatilidade que o mercado pode ter, por isso, quando se tem um orçamento mais condicionado, que não pode estar sujeito às subidas das taxas de juro, talvez se deva optar pela segurança. Pode ser um esforço inicial maior, mas certamente uma forma de não ser surpreendido a médio/longo prazo. Viver o presente a pensar no futuro!

O que é o Cross-Selling ou Vendas Associadas Facultativas?

São os produtos/serviços que poderás contratar quando estiveres a negociar o teu Crédito Habitação e que terão como objetivo beneficiares de uma redução no spread. Quanto maior for o número de produtos/serviços que estiveres disposto a contratar, maior poderá ser a bonificação do teu spread. Entre os produtos/serviços que os bancos normalmente consideram para efeitos de bonificação, encontrarás a domiciliação de ordenado, seguros, cartões de crédito, débitos diretos, entre outros.

O que são a TAN, a TAEG e o MTIC?

São taxas de juro muito importantes na hora de comparares as propostas de crédito entre instituições financeiras. E apesar de terem siglas muito parecidas, têm significados diferentes no contexto de um empréstimo. Escolheres a proposta de crédito mais barata ou adequada para ti, implica conheceres bem estas taxas: saber o que são e para que servem. Mas atenção: convém que os critérios de comparação sejam semelhantes nos montantes, prazos e indexantes, para que seja preciso.

TAN: Taxa de Juro Anual Nominal

A TAN representa o custo associado aos juros do empréstimo. De uma forma simples, podemos dizer que é o preço do empréstimo que cada banco cobra, de acordo com o prazo e o montante acordados. A TAN é obrigatória em todos os contratos, é anual, mas é cobrada mensalmente nas prestações do empréstimo. Para saberes exatamente quanto vais pagar pela TAN, tens de dividir o valor da taxa anual pelo número anual de prestações: sejam mensais, trimestrais ou semestrais. E há mais três coisas que deves saber:

• a TAN aplica-se apenas ao montante de crédito emprestado, ou seja, serve apenas para calcular a prestação mensal do empréstimo, mas não inclui as outras despesas associadas à contratação do crédito;
• não deves optar por um crédito ou instituição financeira só porque te apresenta uma TAN mais baixa, já que isso não significa que o custo do crédito seja mais baixo;
• não confundas a TAN com o spread. A Taxa Anual Nominal inclui o spread – a margem de lucro do banco no empréstimo – acrescido do indexante variável, que no caso do crédito habitação é a Euribor.

TAEG: Taxa Anual de Encargos Efetiva Global

Ainda é uma taxa desconhecida para muitos, mas é melhor prestares-lhe a atenção que merece. Este é o indicador que mede o custo total dos empréstimos, incluindo encargos com juros, comissões bancárias, despesas processuais, seguros e todos os outros custos. Tudo. Por isso é o indicador por excelência para comparar empréstimos: seja um cartão de crédito, um crédito pessoal ou habitação.

MTIC: Montante Total Imputado ao Consumidor

Corresponde ao montante total que terás de pagar à instituição durante todo o período em que decorrer o crédito habitação. Resulta da soma do montante total do empréstimo com os custos do crédito (juros, comissões, impostos e outros encargos).

LTV ou Rácio Financiamento/Garantia – o que saber?

O LTV é um rácio que corresponde à percentagem a ser solicitada aos bancos relativamente ao valor do imóvel. Sabes como calcular o LTV? É simples:

 

LTV (%) = Montante do empréstimo / valor da avaliação do imóvel (garantia)

 

 

Por exemplo, se necessitares de um financiamento de 180 mil euros para um imóvel avaliado em 250 mil euros, o LTV nesse caso é de 0,72 ou 72%.

O que é o Serviço Casa Pronta?

O Serviço Casa Pronta é um procedimento que surgiu com o objetivo de simplificar a generalidade dos atos associados à transmissão e/ou oneração de imóveis. Num Balcão único consegues realizar todas as operações relativas à compra e venda de casa, assim como a sua oneração. Neste balcão é ainda possível pagares impostos, realizar imediatamente todos os registos, pedir a isenção de pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), pedir a alteração da morada fiscal, etc.

O que é a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) e para que serve?

A Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) é um documento essencial em qualquer proposta de crédito ou contrato celebrado entre ti e uma instituição financeira, seguindo um conjunto de normas europeias e sendo transversal a todos os países da União Europeia.

 

É um documento que te vai permitir efetuar comparações entre propostas de diferentes instituições de crédito e, para tornar esta comparação possível, são apresentados vários indicadores, como por exemplo a Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) e o Montante Total Imputável ao Consumidor (MTIC).

 

A FINE tem assim como objetivo garantir o teu direito à informação relativa aos produtos/serviços bancários que pretendes contratar e, recorrendo à sua análise, será possível tomares uma decisão consciente sobre a melhor opção.

Distrate de Hipoteca – o que é e para que serve

Sempre que é realizada a venda de uma casa que tenha um empréstimo à habitação associado, ou seja, que se encontra hipotecada ao banco, é necessário fazer duas coisas:

1 – Saldar a dívida existente;
2 – Pedir ao banco que emita o distrate de hipoteca, também conhecido como distrate bancário.

O distrate é um documento emitido pelo credor (instituição de crédito) quando a dívida relativa ao crédito à habitação garantido por hipoteca ou a outro crédito hipotecário se encontra totalmente paga pelo mutuário (devedor), permitindo o cancelamento do registo de hipoteca no Registo Predial.

 

Se desejares saldar a dívida antes do dia da escritura, poderás dirigir-te ao teu banco e solicitar a emissão do distrate. O caso mais típico, porém, é que o montante restante da dívida seja saldado com o dinheiro que se vai receber no momento da escritura.

Se assim for, é necessário que vás ao teu banco com, pelo menos, 10 dias de antecedência e os informes que vais vender a casa. Nesse momento, tens de indicar a data, hora e local da escritura e solicitar a emissão do dito distrate bancário.

O banco vai proceder ao cálculo exato do montante que falta liquidar ao dia da escritura e, nesse dia, um representante do banco comparecerá na escritura para apresentar o distrate e recolher um cheque bancário com o valor para saldar a tua dívida.

 

E agora, já te sentes um PRO em Crédito Habitação?